§ V.1.37 - L.R. 15 novembre 2007, n. 33.

Recupero dei sottotetti, dei porticati, di locali seminterrati e interventi esistenti e di aree pubbliche non autorizzate.

(B.U. 19 novembre 2007, n. 164)

 

Art. 1. (FINALITÀ E OGGETTO)

1. La presente legge detta limiti e norme per il recupero dei sottotetti e per il riutilizzo di porticati e di locali seminterrati con l’obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per il contenimento dei consumi energetici.

1-bis. Le previsioni della presente legge sono realizzate nel rispetto delle disposizioni del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137)e del Piano paesaggistico territoriale regionale (PPTR) elaborato attraverso co-pianificazione Stato-Regione e approvato con D.G.R. 16 febbraio 2015, n. 176, ovvero della disciplina d'uso dei beni paesaggistici di cui al medesimo codice [1].

2. Negli edifici destinati in tutto o in parte a residenza e/o ad attività commerciale e terziaria, per i quali negli strumenti urbanistici comunali vigenti non sia espressamente vietato l'intervento di ristrutturazione, è consentito, nei limiti di cui alla presente legge:

a) il recupero delle volumetrie del piano sottotetto esistente ai fini connessi con l'uso residenziale;

b) il recupero dei porticati a piano terra o piano rialzato, da destinare prioritariamente a uso terziario e/o commerciale [2];

c) il recupero dei locali seminterrati da destinare a uso residenziale e dei locali seminterrati e interrati da destinare a uso terziario e/o commerciale, nonché a usi strettamente connessi con le residenze ai sensi del terzo comma dell’articolo 3 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), compresi gli esercizi di vicinato di cui all’articolo 16, comma 5, lettera a), della legge regionale 10 aprile 2015, n. 24 (Codice del commercio), i laboratori per arti e mestieri e per imprese artigiane di cui all’articolo 3 della legge 8 agosto 1985, n. 443 (Legge quadro per l’artigianato) dirette alla prestazione di servizi connessi alla cura della persona, alla manutenzione dei beni di consumo durevoli o degli edifici, alla produzione di beni di natura artistica, con l’esclusione delle attività rumorose, inquinanti o comunque moleste [3].

3. Il recupero volumetrico può essere consentito purché gli edifici interessati:

a) siano stati legittimamente realizzati alla data di entrate in vigore della presente disposizione [4];

b) ricadano in zona territoriale omogenea dello strumento urbanistico generale e siano serviti dalle urbanizzazioni primarie.

4. Il recupero volumetrico può essere consentito nel rispetto della sicurezza statica degli immobili e delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità.

 

     Art. 2. (DEFINIZIONI) [5]

1. Ai fini della presente legge valgono le definizioni uniformi di cui all'allegato A del Regolamento edilizio tipo (RET) approvato con D.G.R. 21 dicembre 2017, n. 2250.

 

     Art. 3. (LIMITI DI APPLICAZIONE) [6]

1. Gli interventi disciplinati dalla presente legge rispettano le previsioni del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) e non possono derogare il Piano paesaggistico territoriale regionale (PPTR), elaborato attraverso co-pianificazione Stato-Regione e approvato con D.G.R. 16 febbraio 2015, n. 176 e rispettano le prescrizioni, indirizzi, misure di salvaguardia e direttive contenute nelle relative norme tecniche di attuazione. Il rilascio dei titoli edilizi abilitanti è preceduto, se previsto, da nulla osta comunque denominato delle amministrazioni competenti alla tutela paesaggistica.

2. Fatto salvo quanto previsto dal comma 1, con deliberazione del Consiglio comunale può essere disposta motivatamente la ulteriore esclusione di ambiti territoriali e di determinate tipologie edilizie dall'applicazione della presente legge in relazione a caratteristiche storico-culturali, morfologiche, paesaggistiche e alla funzionalità urbanistica. In ogni caso, sono esclusi interventi ricadenti in aree soggette a regime di inedificabilità sulla base di pianificazioni territoriali sovraordinate, in aree a pericolosità idraulica o idrogeologica i cui piani precludono interventi di ampliamento volumetrico o di superficie.

3. Nel caso del recupero dei locali seminterrati a uso residenziale, le disposizioni di cui al comma 2 sono obbligatorie. In quella sede il consiglio comunale definisce condizioni e modalità di recupero di detti locali.

 

     Art. 4. (CONDIZIONI PER IL RECUPERO)

1. Il recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione è ammesso qualora sussistano contestualmente le seguenti condizioni [7]:

a) l'edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, o è da destinarsi, in tutto o in parte alla residenza;

b) l'edificio in cui è ubicato il sottotetto deve essere stato realizzato legittimamente ovvero, ancorché realizzato abusivamente per usi diversi da quello residenziale, deve essere stato sanato preventivamente ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), della legge 23 dicembre 1994, n.724 (Misure di razionalizzazione della finanza pubblica) e della legge del 24 novembre 2003, n. 326 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell’andamento dei conti pubblici);

c) l'altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a metri 2,40. Negli edifici siti al di sopra dei 300 metri sul livello del mare è ammessa una riduzione dell'altezza media sino a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l'altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Gli eventuali spazi di altezza inferiore al minimo, da non computarsi ai fini del calcolo dell'altezza media interna, devono essere chiusi mediante opere murarie e ne può essere consentito l'uso come spazio di servizio destinato a guardaroba e a ripostiglio. In corrispondenza delle fonti di luce diretta, la chiusura di tali spazi non è obbligatoria. Per i locali con soffitti a volta, l'altezza media è calcolata come media aritmetica tra l'altezza dell'imposta e quella del colmo della volta stessa, misurata dal pavimento al loro intradosso con una tolleranza fino al 5 per cento.

2. Ai fini del raggiungimento dell'altezza media di cui alla lettera c) del comma 1, è consentito l'abbassamento dell'ultimo solaio e la conseguente modifica della quota d'imposta dello stesso a condizione che non si incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell'edificio, nonché sui requisiti minimi di abitabilità dei locali sottostanti, di cui al decreto del Ministro della Sanità del 5 luglio 1975 (Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896 relativamente all’altezza minima e ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali d’abitazione), pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975.

3. Gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti, se volti all’eventuale e successiva suddivisione in due o più unità immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali nella misura minima di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria resa abitativa. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto unilaterale d’obbligo, è impegnativo per sé e per i propri successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di parcheggi da parte del comune [8].

4. Non sono assoggettati al versamento di cui al comma 3 gli interventi realizzati in immobili destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di alloggi.

4-bis. Il recupero abitativo dei sottotetti negli edifici condominiali è ammesso nel rispetto delle norme che disciplinano il condominio negli edifici. In particolare, se il sottotetto è parte comune, l’intervento sarà ammissibile previa deliberazione condominiale ai sensi dell’articolo 1117-ter del codice civile, approvato con regio decreto 196 marzo 1942, n. 262; se il sottotetto è di proprietà individuale, l’intervento sarà ammissibile previo assolvimento dell’obbligo di comunicazione di cui all’articolo 1122, II° comma, del c.c. [9].

 

     Art. 5. (MODALITÀ D'INTERVENTO)

1. Il recupero del sottotetto non deve comportare la modifica dell'altezza di colmo e di gronda né l'inclinazione delle falde.

2. Al fine di assicurare l'osservanza dei requisiti di fruibilità e aeroilluminazione naturale dei locali, il recupero abitativo dei sottotetti può avvenire anche mediante l'apertura di porte, finestre, lucernari e abbaini purchè siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell'edificio. In particolare, per gli abbaini non può essere interrotta la linea di gronda ne può essere superata la linea di colmo.

3. Il progetto di recupero abitativo dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.

 

     Art. 6. (RISTRUTTURAZIONI E CONTRIBUTI)

1. Gli interventi diretti al recupero abitativo dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi della lettera d) dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia - Testo A), come modificata dall’articolo 1 del decreto legislativo 27 dicembre 2002, n. 301.

2. Gli interventi di cui al comma 1 sono realizzati mediante permesso di costruire o mediante segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire e comportano la corresponsione del contributo per il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’articolo 16 del d.p.r. 380/2001, come modificato dall’articolo 1 del d.lgs 301/2002 e dall’articolo 40 della legge 1° agosto 2002, n. 166 [10].

 

     Art. 7. (RECUPERO DI PORTICATI)

1. Il recupero dei porticati a uso residenziale o a uso terziario e/o commerciale di cui all'articolo 1, comma 2), lettera b), è consentito, previo rilascio del permesso di costruire o previa presentazione della segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire, purché siano rispettate le normali condizioni di abitabilità o di agibilità previsti dai vigenti regolamenti di igiene. In deroga alle vigenti norme è consentita una altezza minima di piano diversa, comunque non inferiore a 2,70 metri [11].

2. Gli interventi di cui al presente articolo comportano la corresponsione del contributo ai sensi dell’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 [12].

 

     Art. 8. (UTILIZZO RESIDENZIALE DEI PIANI SEMINTERRATI E TERZIARIO E COMMERCIALE E DEI PIANI SEMINTERRATI E INTERRATI)

1. L'utilizzo di piani seminterrati a uso residenziale e di piani seminterrati e interrati a uso terziario e/o commerciale, nonché agli usi di cui all’articolo 1, comma 2, lettera c) è consentito, previo rilascio del permesso di costruire o previa presentazione della segnalazione certificata di inizio attività in alternativa al permesso di costruire, purchè siano rispettate le prescrizioni dei vigenti regolamenti edilizi e siano almeno assicurate le seguenti condizioni [13]:

a) altezza interna non inferiore a metri 2,70;

b) aperture per la ventilazione naturale diretta non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento, ovvero realizzazione di un impianto di ventilazione meccanica per un ricambio d'aria almeno pari a quello richiesto per la ventilazione naturale;

c) rispetto della normativa vigente in materia di consumi energetici, sicurezza del lavoro e di impiantistica antincendio;

d) accessibilità totale garantita anche ai soggetti con ridotta capacità motoria;

e) rispetto del rapporto tra volumi e superfici di parcheggio da realizzare all’interno del lotto interessato secondo quanto disposto dalla legge 24 marzo 1989, n. 122 (Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393).

2. Gli interventi di cui al presente articolo comportano la corresponsione del contributo ai sensi dell’articolo 16 del d.p.r. 380/2001 [14].

 

     Art. 8 bis. (Disposizioni in materia di mutamenti di destinazione d’uso) [15]

1. Al fine di favorire il riuso e il recupero del patrimonio edilizio esistente, i comuni possono consentire mutamenti di destinazione d’uso, con o senza opere edilizie e non comportanti incrementi volumetrici eccedenti le previsioni dello strumento urbanistico vigente, di immobili legittimamente edificati alla data di entrata in vigore del presente articolo in zone territoriali omogenee che lo strumento urbanistico generale prevede a destinazione mista come definita all’articolo 51, comma 1, lettera c), punto 5), della legge regionale 31 maggio 1980, n. 56 (Tutela ed uso del territorio), purché detti immobili non siano soggetti a vincolo derivante da finanziamento pubblico o rivenienti da variante urbanistica speciale.

2. I mutamenti di destinazione d’uso di cui al comma 1 sono consentiti, previa approvazione di una delibera del Consiglio comunale che indichi le parti del territorio ove trova applicazione il presente articolo, da definire secondo criteri di compatibilità ambientale e funzionalità urbanistica, limitatamente agli usi consentiti nelle zone territoriali omogenee indicate al comma 1 e a condizione che siano assicurati:

a) le quantità minime di spazi pubblici riservati alle attività collettive, a verde pubblico e a parcheggi previste per la nuova destinazione dall’articolo 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (Legge ponte urbanistica), dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), dallo strumento urbanistico vigente o l’importo dovuto per la loro monetizzazione ove non sia possibile reperirli nelle immediate vicinanze;

b) il rispetto delle vigenti norme in materia di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e accessibilità.

3. I mutamenti di destinazione d’uso di cui al comma 1 sono assentiti con il titolo abilitativo edilizio richiesto per la tipologia d’intervento, con o senza opere, e previo pagamento, se dovuto, del contributo di costruzione di cui all’articolo 16 del d.p.r. 380/2001.

[1] Comma inserito dall'art. 10 della L.R. 12 agosto 2022, n. 20.

[2] Lettera così modificata dall'art. 3 della L.R. 1 dicembre 2017, n. 48.

[3] Lettera così modificata dall'art. 7 della L.R. 4 dicembre 2017, n. 51.

[4] Lettera già modificata dall'art. 1 della L.R. 11 dicembre 2013, n. 38, dall'art. 67 della L.R. 30 dicembre 2016, n. 40, dall'art. 7 della L.R. 4 dicembre 2017, n. 51, dall'art. 75 della L.R. 28 dicembre 2018, n. 67, dall'art. 11 della L.R. 1 agosto 2020, n. 26, dall'art. 30 della L.R. 30 dicembre 2020, n. 35, dall'art. 3 della L.R. 30 novembre 2021, n. 38 e così ulteriormente modificata dall'art. 11 della L.R. 12 agosto 2022, n. 20. La Corte costituzionale, con sentenza 10 febbraio 2023, n. 17, ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 3, L.R. 38/2021.

[5] Articolo così sostituito dall'art. 12 della L.R. 12 agosto 2022, n. 20.

[6] Articolo così sostituito dall'art. 13 della L.R. 12 agosto 2022, n. 20.

[7] Alinea già modificato dall'art. 1 della L.R. 11 dicembre 2013, n. 38, sostituito dall'art. 1 della 7 aprile 2014, n. 16, modificato dall'art. 6 della L.R. 5 dicembre 2016, n. 37, dall'art. 7 della L.R. 4 dicembre 2017, n. 51, dall'art. 75 della L.R. 28 dicembre 2018, n. 67, dall'art. 11 della L.R. 1 agosto 2020, n. 26, dall'art. 30 della L.R. 30 dicembre 2020, n. 35, dall'art. 3 della L.R. 30 novembre 2021, n. 38 e così ulteriormente modificato dall'art. 14 della L.R. 12 agosto 2022, n. 20. La Corte costituzionale, con sentenza 10 febbraio 2023, n. 17, ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 3, L.R. 38/2021.

[8] Comma così modificato dall'art. 1 della 7 aprile 2014, n. 16.

[9] Comma aggiunto dall'art. 1 della 7 aprile 2014, n. 16 e così sostituito dall'art. 6 della L.R. 5 dicembre 2016, n. 37.

[10] Comma così modificato dall'art. 3 della L.R. 1 dicembre 2017, n. 48.

[11] Comma così modificato dall'art. 3 della L.R. 1 dicembre 2017, n. 48.

[12] Comma così sostituito dall'art. 3 della L.R. 1 dicembre 2017, n. 48.

[13] Alinea già modificato dall'art. 3 della L.R. 1 dicembre 2017, n. 48 e così ulteriormente modificato dall'art. 7 della L.R. 4 dicembre 2017, n. 51.

[14] Comma così sostituito dall'art. 3 della L.R. 1 dicembre 2017, n. 48.

[15] Articolo aggiunto dall'art. 2 della 7 aprile 2014, n. 16.