§ 3.6.11 - Legge regionale 4 settembre 1995, n. 40. [1]

Norme regionali per la vendita del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.

(B.U. 31 ottobre 1995, n. 48).

 

Art. 1. (Ambito di applicazione).

     1. Le norme della presente legge si applicano a tutti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, di proprietà degli enti locali territoriali regionali e dell'Istituto autonomo case popolari, purché acquisiti, realizzati o recuperati a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della Regione, o degli enti pubblici territoriali nell'ambito di programmi di edilizia residenziale pubblica.

     2. Sono esclusi dalle norme della presente legge gli alloggi di servizio oggetto di concessione amministrativa in connessione con particolari funzioni attribuite ai pubblici dipendenti, gli alloggi realizzati con mutuo agevolato di cui all'art. 18 della legge 5 agosto 1978, n. 457 (Norme per l'edilizia residenziale), e successive modificazioni, nonché quelli soggetti ai vincoli di cui alla legge 1° giugno 1939, n. 1089 (Tutela delle cose di interesse artistico e storico), e successive modificazioni.

 

     Art. 2. (Piano di vendita).

     1. L'alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica è consentita esclusivamente per la realizzazione di programmi finalizzati allo sviluppo del settore e alla razionalizzazione e riqualificazione del patrimonio abitativo esistente, conseguibile altresì per mezzo dei programmi integrati. Il piano quinquennale di vendita, approvato dalla Giunta regionale su proposta degli enti proprietari, deve prevedere l'alienazione di una quota del patrimonio cedibile, riferito all'intero ambito regionale, non superiore al sessanta per cento.

     2. Allo scopo di mantenere inalterata la potenzialità del piano di vendita approvato, nonché per garantire agli assegnatari che hanno titolo ad acquistare, gli enti proprietari possono proporre aggiornamenti annuali al piano di vendita di cui al comma 1, nel rispetto dei criteri indicati all’articolo 4 [2].

     3. Nel termine di sessanta giorni dall'entrata in vigore della presente legge gli enti proprietari provvedono:

     a) all'approvazione delle proposte di programma di reinvestimento dei fondi derivanti dall'alienazione; tale approvazione è condizione essenziale per procedere nella vendita da parte degli enti interessati;

     b) ad aggiornare le proposte di piani di vendita ai criteri definiti all'art. 4.

     4. I programmi di reinvestimento devono contenere:

     a) il numero degli alloggi che si intendono recuperare, ristrutturare o costruire e le loro caratteristiche;

     b) la localizzazione degli interventi e la disponibilità dei fabbricati per il recupero e la ristrutturazione e delle aree per la nuova costruzione;

     c) lo stato della progettazione degli interventi;

     d) le risorse finanziarie necessarie per gli interventi;

     e) le risorse finanziarie disponibili per interventi di edilizia residenziale pubblica;

     f) le risorse finanziarie che si intendono reperire con la vendita di alloggi di edilizia residenziale pubblica;

     g) i tempi di realizzazione degli interventi.

     5. I programmi di reinvestimento sono trasmessi all'Assessorato regionale dei lavori pubblici che, verificata la completezza dei programmi, della relativa documentazione e la loro realizzabilità entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge propone alla Giunta regionale la loro approvazione contestualmente all'approvazione del piano regionale di vendita.

 

     Art. 3. (Proposta di piano di vendita).

     1. Le proposte di piano di vendita predisposte dagli enti proprietari devono contenere:

     a) i criteri di priorità seguiti nell'individuazione del patrimonio da alienare;

     b) l'elenco e l'ubicazione degli immobili, ad uso abitativo e non, da cedere;

     c) il prezzo di vendita degli immobili ad uso abitativo ed i tempi di cessione.

 

     Art. 4. (Criteri per la formulazione e l'aggiornamento della proposta di piano di vendita).

     1. I criteri di cui all'art. 3, comma 1, lett. a), ai quali gli enti proprietari il cui patrimonio è superiore al dieci per cento del patrimonio pubblico regionale sono tenuti ad uniformare le proposte di piano di vendita, sono i seguenti:

     a) alloggi con assegnatari inclusi nell'area di decadenza dall'assegnazione per superamento del limite di reddito, ai sensi delle vigenti disposizioni regionali in materia di assegnazione, determinazione dei canoni e gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica;

     b) edifici già parzialmente alienati;

     c) edifici nei quali è più elevato il numero di inquilini che manifestano la volontà di acquistare;

     d) edifici la cui cessione arreca giovamento al tessuto socio- economico del territorio.

     2. Nei piani di vendita non devono essere inclusi alloggi:

     a) di nuova costruzione ovvero interessati da interventi di recupero, di cui all’articolo 31, comma primo, lettere c), d) ed e), della l. 457/1978, la cui ultimazione è intervenuta negli ultimi dieci anni antecedenti quello di approvazione da parte dell’ente gestore della proposta del piano di vendita;

     b) collocati in ambiti territoriali nei quali è prioritario il mantenimento di alloggi in locazione;

     c) destinati a case parcheggio per la sistemazione temporanea di famiglie sprovviste di abitazione [3].

 

     Art. 5. (Alienazione di alloggi disponibili). [4]

     1. Gli alloggi inseriti nei piani di vendita di cui ai precedenti articoli, che si rendono disponibili anche a seguito della mobilità degli assegnatari o per altro motivo, possono in alternativa essere estrapolati dal piano di vendita, senza che ciò costituisca variante al piano, ovvero venduti al miglior offerente sulla base del prezzo di vendita, all’interno di ciascuna fascia di priorità, nell’ordine, a favore di:

     a) coloro che, in possesso dei requisiti, hanno rinunciato all’acquisto perché assegnatari di un alloggio non adeguato;

     b) coloro che sono assegnatari compresi nell’area di decadenza per superamento dei limiti di reddito e occupano alloggi non inseriti nel piano di vendita;

     c) coloro che, in possesso dei requisiti di cui all’art. 7, sono assegnatari di alloggi non inseriti nei piani di vendita [5].

     2. Condizione per l'acquisto di un alloggio disponibile è il rilascio dell'alloggio avuto in precedente assegnazione.

     3. Nel caso di assenza di offerte, le cooperative edilizie e i loro consorzi, iscritte all'albo nazionale di cui all'art. 3 della legge 31 gennaio 1992, n. 59 (Nuove norme in materia di società cooperative), possono inoltrare richieste di acquisto in rialzo sul prezzo base di vendita. Le cooperative che acquistano sono tenute a concedere gli alloggi in locazione a canone convenzionato per un periodo non inferiore a otto anni.

 

     Art. 6. (Piano di reinvestimento).

     1. Il piano quinquennale di reinvestimento, approvato dalla Regione sulla base delle proposte degli enti proprietari, sentito il parere dei sindacati degli assegnatari maggiormente rappresentativi a livello regionale, deve prevedere, in percentuali variabili, le quote da destinarsi:

     a) all'acquisto, al recupero o alla realizzazione di fabbricati per abitazioni residenziali, ivi comprese le aree per la realizzazione di tali programmi;

     b) al recupero e alla ristrutturazione di immobili degradati esclusi dal piano regionale di vendita;

     c) alla realizzazione dei programmi integrati di cui all'art. 16 della legge 17 febbraio 1992, n. 179 (Norme per l'edilizia residenziale pubblica);

     d) ad opere di urbanizzazione rilevanti per il patrimonio abitativo pubblico;

     e) alla copertura degli oneri fiscali gravanti sulle cessioni del patrimonio dell'Istituto autonomo per le case popolari;

     f) agli interventi atti ad agevolare la mobilità di assegnatari che non intendono acquistare.

     2. Il piano di cui al comma 1 è attuato mediante progetti annuali di investimento aventi caratteristiche di immediata cantierabilità e deve contenere, per ciascun progetto, i costi preventivati e i tempi di realizzazione.

 

     Art. 7. (Requisiti per l'acquisto).

     1. Hanno titolo all'acquisto degli alloggi inclusi nei piani di vendita gli assegnatari o loro familiari conviventi che, alla data di scadenza del termine previsto per la presentazione della domanda:

     a) abbiano maturato cinque anni di locazione legittima anche a titolo provvisorio [6];

     b) siano in regola con il pagamento dei canoni e dei servizi; l'eventuale morosità deve essere sanata entro il termine di presentazione delle domande;

     c) non siano assoggettati a procedimenti di revoca o di rilascio dell'assegnazione dell'alloggio per qualsiasi motivo.

     2. In caso di acquisto da parte di un componente il nucleo familiare, è fatto salvo il diritto di abitazione a favore dei restanti componenti il nucleo stesso.

     3. Ai fini del calcolo dei cinque anni di cui al comma 1, lett. a), è possibile cumulare quelli trascorsi in altri alloggi di edilizia residenziale pubblica.

     4. Gli assegnatari con limite di reddito familiare inferiore a quello previsto, per la decadenza, dalle vigenti disposizioni regionali in materia di assegnazione, determinazione dei canoni e gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica e, comunque, tutti gli assegnatari ultrasessantenni o portatori di handicap riconosciuti ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104 (Legge-quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate), non sono obbligati all'acquisto dell'alloggio in uso, che non può essere venduto a terzi.

     5. Gli assegnatari che hanno superato il limite di reddito stabilito per la decadenza dall'assegnazione e occupanti alloggi inseriti in piani di vendita, possono fare domanda di acquisto entro il 31 dicembre 1995, ovvero entro un anno dall'accertamento, da parte dell'ente proprietario o dell'ente gestore, dell'avvenuta perdita della qualifica di assegnatario.

     6. Trascorsi i termini di cui al comma 5, gli alloggi possono essere venduti a terzi, purché in possesso dei requisiti previsti dalle norme vigenti per non incorrere nella decadenza dal diritto di assegnazione.

     7. Al fine dell'esercizio, da parte degli assegnatari, delle facoltà di cui al presente articolo, gli enti proprietari adottano adeguate misure di pubblicità, disciplinando le modalità di presentazione delle domande di acquisto e i tempi per la definizione dei contratti di compravendita.

 

     Art. 8. (Mobilità incentivata).

     1. Gli enti proprietari, al fine di evitare il formarsi di condomini misti e per consentire l'acquisto anche a coloro che, assegnatari di alloggi non compresi nei piani di vendita, sono dichiarati in decadenza per superamento del limite di reddito, devono mettere in atto appositi piani per favorire la mobilità anche in deroga alle disposizioni vigenti.

 

     Art. 9. (Prezzo di vendita).

     1. Il prezzo di vendita degli alloggi è determinato dal prodotto tra la tariffa relativa alla categoria e classe catastale di appartenenza moltiplicata per cento e il numero dei vani convenzionali. Il numero dei vani convenzionali è calcolato dividendo la superficie convenzionale, determinata sulla base dell'art. 13, commi 1 e 3, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), per quattordici. Al prezzo così determinato si applica la riduzione dell'uno per cento per ogni anno di vetustà dell'edificio fino ad un massimo del venti per cento.

     2. Nel caso in cui nei dieci anni antecedenti quello di approvazione da parte dell’ente proprietario della proposta del piano di vendita sul singolo alloggio o sull’intero stabile siano effettuati interventi di manutenzione straordinaria, di cui all’articolo 31, comma primo, lettera b), della l. 457/1978, la percentuale di abbattimento per la vetustà, di cui all’ultimo periodo del comma 1, è applicata a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori in ragione del 2 per cento per ogni anno trascorso, fino ad un massimo del 20 per cento. In ogni caso, il prezzo di vendita dell’alloggio non può essere superiore al valore determinato ai sensi del comma 1, maggiorato dell’importo dei lavori di manutenzione straordinaria [7].

     3. La percentuale di abbattimento per la vetustà è ridotta del 30 per cento qualora sul singolo alloggio e/o sull’intero stabile siano stati eseguiti interventi riconducibili a quelli dell’art. 31, comma primo, lettere c) e d), della l. 457/1978 [8].

     4. A richiesta dell'acquirente, il prezzo, in alternativa a quanto previsto dal comma 1, può essere stabilito dall'ufficio tecnico erariale; in tal caso la determinazione del prezzo si intende definitiva e senza le riduzioni previste al comma 1, anche se tale valutazione è superiore ai prezzi stabiliti secondo le modalità di cui al medesimo comma 1, salva la facoltà di revoca della domanda di acquisto, da esercitare entro trenta giorni dalla determinazione del prezzo.

     5. Le alienazioni possono essere effettuate con le seguenti modalità:

     a) pagamento in un'unica soluzione, con una riduzione pari al dieci per cento del prezzo di cessione;

     b) pagamento immediato di una quota non inferiore al trenta per cento del prezzo di cessione, con dilazione del pagamento della parte rimanente in non più di quindici anni, ad un interesse pari al costo delle provviste dei fondi per le operazioni di credito edilizio, vigente al momento della stipula del contratto, diminuito di due punti, previa iscrizione ipotecaria a garanzia della parte del prezzo dilazionata.

     6. Il pagamento del prezzo stabilito, o della quota di cui al comma 5, lett. b), deve essere effettuato contestualmente alla stipulazione dell'atto di acquisto.

 

     Art. 10. (Divieti e sanzioni).

     1. L'alloggio acquisito ai sensi della presente legge non può essere alienato, neppure parzialmente, né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento, né può esserne modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque sino a quando non ne sia stato pagato interamente il prezzo. Gli atti adottati in violazione alle disposizioni del presente comma sono nulli.

     2. A coloro che contravvengono le disposizioni di cui al comma 1, si applicano le seguenti sanzioni:

     a) corresponsione immediata dell'intero prezzo, se rateizzato, rapportato al valore di mercato determinato dall'ufficio tecnico erariale alla data dell'inadempienza;

     b) corresponsione della differenza fra il prezzo di vendita dell'alloggio e il valore di mercato dello stesso, determinato dall'ufficio tecnico erariale alla data dell'inadempienza, maggiorata degli interessi legali.

     3. Per sopravvenuti gravi motivi, l'ente che ha ceduto l'alloggio può autorizzare il trasferimento della proprietà prima del periodo di cui al comma 1.

     4. Gli enti proprietari hanno diritto di esercitare la prelazione all'acquisto con le modalità di cui all'art. 28, comma nono, della legge 8 agosto 1977, n. 513 (Provvedimenti urgenti per l'accelerazione dei programmi in corso, finanziamento di un programma straordinario e canone minimo dell'edilizia residenziale pubblica), e successive modificazioni. Il prezzo di acquisto è aumentato in base alle migliorie apportate dal proprietario da valutarsi con apposita perizia redatta dagli enti proprietari che tenga conto dello stato di manutenzione dell'alloggio [9].

     5. Il diritto di prelazione di cui all'art. 28, comma nono, della l. 513/1977, e successive modificazioni, si estingue , decorsi trent'anni dall'acquisto, qualora l'acquirente dell'alloggio, ceduto in applicazione del medesimo articolo 28, versi all'ente cedente un importo pari al dieci per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali [10].

     6. Nell'atto di compravendita dovranno essere inseriti i seguenti vincoli:

     a) inalienabilità, anche parziale, e divieto di modificare la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni, dalla data di registrazione del contratto d'acquisto e comunque fino a quando non si è pagato interamente il prezzo;

     b) diritto di prelazione, in caso di nuova vendita, a favore dell'ente cedente;

     c) diritto di abitazione a favore degli altri componenti il nucleo familiare, qualora l'acquisto sia effettuato da un familiare convivente;

     d) iscrizione ipotecaria a favore dell'ente venditore, qualora il pagamento sia effettuato in forma rateale.

     7. La documentazione necessaria alla stipula degli atti di compravendita degli alloggi e delle unità immobiliari di cui alla presente legge è predisposta dagli uffici tecnici degli enti alienanti; apposito tariffario è predisposto a cura degli enti alienanti unitamente ad un rappresentante del sindacato assegnatari.

 

     Art. 11. (Unità immobiliari non ad uso abitativo).

     1. Sono soggette ad alienazione anche le unità immobiliari ad uso non abitativo ricomprese in edifici destinati ad edilizia residenziale pubblica.

     2. L'affittuario delle unità immobiliari di cui al comma 1 può esercitare il diritto di prelazione ai sensi dell'art. 38 della l. 392/1978. Ove questi non lo abbia esercitato nei termini previsti dal citato art. 38, nei successivi sessanta giorni possono presentare domanda di acquisto enti pubblici non economici, enti morali, associazioni senza scopo di lucro o cooperative sociali di cui alla legge 8 novembre 1991, n. 381 (Disciplina delle cooperative sociali). A tal fine, gli enti proprietari adottano le opportune misure di pubblicità.

     3. Decorso inutilmente anche il termine di sessanta giorni di cui al comma 2, la cessione è effettuata a chiunque ne faccia domanda.

     4. L'alienazione delle unità immobiliari ai soggetti di cui al comma 2 è effettuata a prezzo di mercato, sulla base del parere dell'ufficio tecnico erariale. Il pagamento può avvenire in forma rateale entro un termine non superiore a dieci anni e con un tasso di interesse pari al tasso legale.

     5. Nel caso di cui al comma 3 si ricorre all'asta con offerte in aumento, assumendo a base il prezzo di cui al comma 4, prima parte.

 

     Art. 12. (Incentivazione finanziaria).

     1. Al fine di incentivare la vendita con pagamento in un'unica soluzione onde agevolare i piani di reinvestimento, gli enti cedenti si attivano per consentire agli assegnatari, tramite gli istituti di credito operanti in Valle d'Aosta, di accedere a prestiti finanziari a condizioni più favorevoli rispetto ai tassi di interesse normalmente applicati, mediante apposite convenzioni.

 

     Art. 13. (Proventi).

     1. I proventi dell'alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, nonché delle unità immobiliari ad uso non abitativo, al netto dei residui mutui da estinguere eventualmente gravanti sugli alloggi cedenti, dell'IRPEG sulla plusvalenza immobiliare derivante dalla cessione, dell'INVIM sulle vendite delle unità immobiliari non abitative, rimangono nella disponibilità degli enti venditori sul conto corrente di contabilità speciale presso la sezione provinciale di tesoreria dello Stato, per le finalità di cui all'art. 6.

     2. Gli enti proprietari rendicontano annualmente alla Regione i ricavati delle vendite.

 

     Art. 14. (Convenzione notarile).

     1. Gli enti cedenti predispongono apposite convenzioni con il Collegio dei notai, al fine di razionalizzare la ripartizione degli atti di compravendita e consentire tariffe agevolate agli acquirenti.

 

     Art. 15. (Patrimonio dello Stato).

     1. Agli alloggi di proprietà dello Stato e degli enti di cui all'art. 1, comma 2, della legge 24 dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), inseriti nei piani di vendita, ad integrazione di quanto previsto dalla legge stessa, si applicano le disposizioni di cui agli art. 7, 8, 10, 12, 14 e 15 della presente legge.