§ 3.1.76 - L.R. 7 febbraio 2008, n. 1.

Misure per la salvaguardia e la valorizzazione degli alberghi e disposizioni relative alla disciplina e alla programmazione dell’offerta turistico-ricettiva negli strumenti urbanistici comunali

(B.U. 13 febbraio 2008, n. 1)

 

Art. 1. (Finalità)

     1. La presente legge si propone la salvaguardia e la valorizzazione degli alberghi attraverso lo sviluppo e il mantenimento dell’attività ricettiva, il suo miglioramento qualitativo e il mantenimento e/o l’incremento dei livelli occupazionali nel turismo. La legge intende, altresì, assicurare l’organica programmazione e disciplina della complessiva offerta turistico-ricettiva anche attraverso la pianificazione urbanistica comunale [1].

     2. Ai fini di cui al comma 1, la presente legge contiene le disposizioni necessarie affinché gli strumenti urbanistici comunali dettino la disciplina pertinente per perseguire tali obiettivi.

 

     Art. 2. (Disciplina urbanistica degli alberghi)

     1. Dalla data di entrata in vigore della presente legge e per il periodo di vigenza dell’elenco di cui al comma 1 ter, sono soggetti a specifico vincolo di destinazione d’uso ad albergo, con divieto di modificare tale destinazione se non alle condizioni previste dal comma 2, gli immobili sedi degli alberghi e le relative aree asservite e di pertinenza:

a) classificati albergo ed in esercizio ai sensi della normativa in materia;

b) già classificati albergo, la cui attività sia cessata ma che non siano stati oggetto d’interventi di trasformazione in una diversa destinazione d’uso;

c) in corso di realizzazione in forza di uno specifico titolo edilizio [2].

     1 bis. Il vincolo di cui al comma 1 non si applica agli immobili e alle relative aree asservite e di pertinenza, sedi degli alberghi:

a) classificati al 1° gennaio 2012 a una o due stelle, con capacità ricettiva non superiore a diciotto posti letto ed aventi un utilizzo promiscuo della funzione ricettiva con quella residenziale o con altra funzione. Non si configura un utilizzo promiscuo nel caso dell’unità abitativa ad uso del titolare della struttura ricettiva stessa;

b) aventi le stesse caratteristiche di cui alla lettera a) già classificati albergo e per i quali l’attività alberghiera sia comunque cessata [3].

     1 ter. I comuni effettuano il censimento degli alberghi assoggettati al vincolo di destinazione d’uso ad albergo di cui al comma 1 e approvano l’elenco degli immobili vincolati e delle relative aree asservite e di pertinenza [4].

     2. I proprietari degli immobili soggetti al vincolo di cui al comma 1 possono, in qualsiasi momento, presentare, in forma individuale e/o aggregata, al Comune territorialmente competente, motivata e documentata istanza di svincolo con riferimento alla sopravvenuta inadeguatezza della struttura ricettiva rispetto alle esigenze del mercato, basata su almeno una delle seguenti cause ed accompagnata dalla specificazione della destinazione d’uso che si intende insediare:

a) oggettiva impossibilità a realizzare interventi di adeguamento complessivo dell’immobile, a causa dell’esistenza di vincoli monumentali, paesaggistici, architettonici od urbanistico-edilizi non superabili, al livello di qualità degli standard alberghieri e/o alla normativa in materia di sicurezza (quali accessi, vie di fuga, scale antincendio e simili) e/o di abbattimento delle barriere architettoniche;

b) collocazione della struttura in ambiti territoriali inidonei allo svolgimento dell’attività alberghiera, con esclusione comunque di quelli storici, di quelli in ambito urbano a prevalente destinazione residenziale e degli immobili collocati nella fascia entro 300 metri dalla costa [5].

     2 bis. Il Comune entro novanta giorni dal ricevimento dell’istanza, di cui al comma 2, si pronuncia in merito alla richiesta di svincolo, previa consultazione con le Organizzazioni sindacali dei lavoratori e le Associazioni di categoria maggiormente rappresentative a livello locale, e verifica la sussistenza di almeno una delle cause di cui al comma 2. Ove la destinazione d’uso che s’intende insediare, in base all’istanza, non risulti ammessa dalla disciplina urbanistico-edilizia vigente e/o operante in salvaguardia, trova applicazione la disciplina urbanistico-edilizia operante nella zona di Piano Regolatore Generale (PRG) o nell’ambito di Piano Urbanistico Comunale (PUC) contiguo e, in caso di compresenza di diverse discipline, opera quella relativa alle aree contigue prevalenti in termini di superficie. Qualora non ricorrano neppure le condizioni per l’applicazione della disciplina urbanistico-edilizia della zona o dell’ambito contiguo il Comune indice, a norma della vigente legislazione urbanistica regionale, la conferenza di servizi per l’approvazione contestuale del progetto edilizio e della relativa variante urbanistica. Il procedimento della conferenza di servizi si conclude entro sei mesi dalla presentazione dell’istanza di svincolo [6].

     3. Il Comune, a seguito della positiva pronuncia di cui al comma 2 bis, provvede a:

a) aggiornare l’elenco di cui al comma 1 ter e pubblicarlo nel proprio sito web istituzionale;

b) comunicare alla Regione e alla Provincia l’avvenuto svincolo e l’elenco aggiornato [7].

     4. I proprietari degli immobili sedi di strutture ricettive, in esercizio, classificate albergo oggetto di contratti di locazione dell’immobile o d’affitto d’impresa possono attivare le procedure di svincolo di cui al comma 2 solo previa acquisizione del formale assenso da parte del gestore dell’albergo [8].

     5. [I Comuni, per le strutture di cui al comma 4, individuano le trasformazioni d’uso ammesse e la relativa disciplina urbanistico-edilizia che meglio si adattano alla tipologia degli immobili e alle previsioni urbanistiche e paesistiche del contesto interessato] [9].

     6. Rispetto al valore stabilito per il costo di costruzione dall’articolo 13, comma 3, della legge regionale 7 aprile 1995, n. 25 (Disposizioni in materia di determinazione del contributo di concessione edilizia) e successive modificazioni ed integrazioni e riportato nel relativo allegato B, per gli interventi di trasformazione in residenza della destinazione d’uso delle strutture di cui al comma 2 bis, la quota del contributo afferente il costo di costruzione da corrispondersi è pari a euro 188,96 per ogni metro quadrato di superficie imponibile, senza la riduzione relativa alla quota RIS% indicata nel citato allegato B [10].

     7. La quota pari al 75 per cento degli importi relativi al costo di costruzione determinati a norma del comma 6 è destinata alla Regione che la assegna ai comuni interessati dalle procedure di svincolo, sulla base dei criteri stabiliti dalla Giunta regionale per interventi di riqualificazione dell’offerta turistica locale [11].

     8. Per le strutture alberghiere svincolate di capienza superiore a cinquanta posti letto, il rilascio del titolo edilizio per la trasformazione a destinazione d’uso residenziale è subordinato alla stipula di un’apposita convenzione volta ad assicurare al Comune una quota percentuale di edilizia da riservare a prima casa per i residenti pari al 30 per cento della superficie totale a destinazione residenziale e contenente la determinazione dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione in applicazione della convenzione tipo definita dalle disposizioni regionali in materia di edilizia residenziale abitativa convenzionata. In alternativa, il Comune può prevedere la monetizzazione di una quota percentuale pari all’8 per cento della superficie totale a destinazione residenziale a favore del Comune o della Regione vincolata alla realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) secondo quanto stabilito dall’articolo 26 bis, comma 6, lettere a) e b), e comma 8, della legge regionale 3 dicembre 2007, n. 38 (Organizzazione dell’intervento regionale nel settore abitativo) e successive modificazioni ed integrazioni, oppure che tale quota dell’8 per cento venga realizzata e ceduta direttamente al Comune all’interno dell’intervento o in altra parte del territorio con le stesse modalità di cui al predetto articolo 26 bis, comma 2 [12].

     9. La disposizione di cui al comma 8 non si applica per le strutture alberghiere svincolate nel caso in cui il titolare s’impegni, tramite convenzione con il Comune, a realizzare una nuova struttura ricettiva classificata albergo di maggiore capacità ricettiva e di livello non inferiore a tre stelle o a quello della struttura alberghiera svincolata se superiore a tre stelle anche in altra area del territorio comunale in cui è ammessa la destinazione turistico-ricettiva. Tale convenzione deve prevedere:

a) gli standard urbanistici a carico dell’operatore;

b) le garanzie, anche finanziarie, di completa realizzazione della struttura alberghiera e del rispetto dei tempi e degli adempimenti previsti nella convenzione;

c) l’individuazione della nuova destinazione d’uso prevista per la struttura alberghiera esistente;

d) l’assoggettamento della nuova struttura alberghiera ad un vincolo di destinazione d’uso ad albergo per un minimo di venti anni [13].

     10. [La modifica al vigente strumento urbanistico comunale di cui ai commi 2, 4 e 5, previa consultazione con le Organizzazioni sindacali dei lavoratori, le Associazioni di categoria e i Sistemi Turistici Locali interessati, è adottata dal Comune con la seguente procedura:

     a) pubblicazione della modifica e della relativa deliberazione consiliare mediante deposito a libera visione del pubblico presso la segreteria comunale per quindici giorni consecutivi, previo avviso da affiggersi all’albo pretorio, da pubblicarsi nel Bollettino Ufficiale della Regione Liguria;

     b) ricevimento fino a quindici giorni dopo la scadenza del periodo di deposito di osservazioni da parte di chiunque vi abbia interesse;

     c) pronuncia sulle osservazioni pervenute, senza necessità di dar luogo ad una nuova pubblicazione nel caso in cui le osservazioni vengano accolte;

     d) approvazione da parte della Regione nel termine perentorio di centottanta giorni dal ricevimento degli atti da parte del Comune, decorso il quale la modifica al vigente Piano regolatore generale o Piano urbanistico comunale si intende approvata] [14].

     11. Decorsi dieci anni dall’approvazione dell’elenco degli immobili assoggettati a vincolo di destinazione d’uso ad albergo, di cui al comma 1 ter, e comunque in fase di predisposizione del PUC, il Comune procede ad attivare entro sei mesi la procedura per la verifica della adeguatezza della disciplina urbanistica relativa alle strutture ricettive di tipo albergo, per confermarne i contenuti o per modificarli in relazione alle sopravvenute esigenze del settore [15].

     12. [Dalla data di entrata in vigore della presente legge i Comuni che hanno già adottato il progetto preliminare di PUC ma non lo hanno ancora trasmesso alla Regione ed alla Provincia per l’espressione dei pareri di competenza, sono tenuti ad inserire la disciplina di cui ai commi 2, 4 e 5 prima della trasmissione del progetto preliminare ai suddetti Enti] [16].

     13. [Dalla data di entrata in vigore della presente legge i Comuni che hanno già adottato e già trasmesso agli Enti di cui al comma 12 il progetto preliminare di PUC sono tenuti ad inserire la disciplina di cui ai commi 2, 4 e 5 in sede di adozione del progetto definitivo di PUC] [17].

     14. [La Regione, nel caso di cui al comma 12, valuta la disciplina inserita ai sensi dei commi 2, 4 e 5 con pronunciamento vincolante nell’ambito del parere di cui all’articolo 39 della legge regionale 4 settembre 1997 n. 36 (legge urbanistica regionale) e successive modificazioni; nel caso di cui al comma 13, valuta detta disciplina con pronunciamento vincolante, sotto forma di nulla osta, da rendersi anteriormente all’attivazione del controllo di legittimità di cui all’articolo 40 della l.r. 36/1997 e successive modificazioni] [18].

 

     Art. 2 bis. (Misure per il miglioramento e lo sviluppo dell’offerta ricettiva alberghiera) [19]

     1. Per favorire il miglioramento e lo sviluppo dell’offerta ricettiva alberghiera i comuni, per gli immobili alberghieri esistenti e le relative aree asservite e di pertinenza, assoggettati al vincolo di destinazione d’uso di cui all’articolo 2, comma 1, possono assentire ampliamenti mediante interventi di ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e/o di nuova realizzazione secondo le procedure e nel rispetto delle condizioni di cui all’articolo 12 della legge regionale 5 aprile 2012, n. 10 (Disciplina per l’esercizio delle attività produttive e riordino dello sportello unico) e successive modificazioni ed integrazioni.

     2. I comuni possono consentire una parziale trasformazione della destinazione d’uso degli immobili sedi di alberghi vincolati ai sensi della presente legge e delle relative aree asservite e di pertinenza la cui attività sia cessata prima del 28 febbraio 2007 e che necessitino, al fine di riacquisire la competitività rispetto al mercato della domanda turistica, d’interventi di ristrutturazione e riqualificazione. Gli interventi di parziale trasformazione della destinazione d’uso in funzioni non turistico-ricettive sono ammissibili entro la percentuale del 30 per cento del volume geometrico, come definito dall’articolo 70 della legge regionale 6 giugno 2008, n. 16 (Disciplina dell’attività edilizia) e successive modificazioni ed integrazioni, incrementabile, su proposta motivata del richiedente, inerente gli aspetti di sostenibilità economica, fino ad un massimo del 40 per cento del volume geometrico.

     3. L’applicazione delle misure di cui al comma 2 è subordinata alla sottoscrizione di una convenzione tra la proprietà dell’immobile e il Comune volta a garantire:

     a) l’impegno del proprietario a reinvestire tutti i proventi derivanti dalla trasformazione della destinazione d’uso, da quantificare quale differenza tra il valore commerciale delle unità abitative residenziali e i costi da sostenere per tali trasformazioni, per la riqualificazione della parte di immobile destinata ad albergo che dovrà avere una capacità ricettiva non inferiore a cinquanta posti letto e la classificazione al livello minimo di tre stelle o almeno a quello della struttura interessata dalla trasformazione se superiore a tre stelle;

     b) l’impegno della proprietà al mantenimento del vincolo di destinazione d’uso ad albergo per la restante parte dell’immobile per un minimo di venti anni;

     c) la separazione funzionale tra la parte dell’immobile avente destinazione di albergo e le altre destinazioni d’uso presenti nell’immobile oggetto della riqualificazione.

     4. Il Comune, entro novanta giorni dal ricevimento dell’istanza di cui al comma 2, si pronuncia in merito alla richiesta di parziale trasformazione della destinazione d’uso. Ove la destinazione d’uso che s’intende insediare, in base all’istanza, non risulti ammessa dalla disciplina urbanistico-edilizia vigente e/o operante in salvaguardia, trova applicazione la disciplina urbanistico-edilizia operante nella zona di PRG o nell’ambito di PUC contiguo e, in caso di compresenza di diverse discipline, opera quella relativa alle aree contigue prevalenti in termini di superficie. Qualora non ricorrano neppure le condizioni per l’applicazione della disciplina urbanistico-edilizia della zona o dell’ambito contiguo il Comune indice, a norma della vigente legislazione urbanistica regionale, la conferenza di servizi per l’approvazione contestuale del progetto edilizio e della relativa variante urbanistica. Il procedimento della conferenza di servizi si conclude entro sei mesi dalla presentazione dell’istanza di parziale trasformazione della destinazione d’uso.

 

     Art. 3. (Modifica dell’articolo 27, comma 2, lettera b) della l.r. 36/1997 e successive modificazioni)

     1. (Omissis) [20].

 

     Art. 4. (Disciplina e programmazione dell’offerta turistico-ricettiva negli strumenti urbanistici comunali)

     1. I Comuni nell’adozione dei progetti preliminari di PUC successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, fermo restando quanto previsto dall’articolo 2, comma 11, sono tenuti a:

     a) esplicitare gli obiettivi di mantenimento o di potenziamento dell’offerta turistico-ricettiva complessiva che intendono perseguire;

     b) individuare, sulla base di una preventiva analisi della dotazione esistente delle varie tipologie di strutture previste dalla normativa vigente in materia di strutture turistico-ricettive e balneari, la capacità turistico-ricettiva futura, con specificazione delle quote percentuali dell’offerta riferita alle tipologie di strutture denominate ricettive-alberghiere e all’aria aperta e della corrispondente localizzazione nel territorio, fermo restando che la quota percentuale relativa alle strutture ricettive di tipologia albergo deve essere superiore a quella relativa alle residenze turistico-alberghiere;

     c) dettare la relativa disciplina urbanistico-edilizia e paesistico-ambientale, riferita agli ambiti di conservazione o riqualificazione ed ai distretti di trasformazione con riferimento agli interventi sia di nuova realizzazione, sia di miglioramento e ampliamento delle strutture già esistenti necessari per consentire la riqualificazione e la competitività, prevedendo anche i margini di flessibilità di tale disciplina in funzione delle varie tipologie di strutture insediabili e del loro prefigurabile impatto sul territorio.

     2. Sulla base della preventiva ricognizione di cui al comma 1 i comuni possono prevedere l’eliminazione del vincolo di destinazione d’uso degli alberghi, nei limiti e secondo le condizioni e le modalità previste nell’articolo 2, comma 2 [21].

     3. La disciplina di cui ai commi 1 e 2 è valutata dalla Regione con pronunciamento vincolante da rendersi nell’ambito del parere di cui all’articolo 39 della l.r. 36/1997 e successive modificazioni nell’ambito del quale può essere ammessa l’eliminazione del vincolo di destinazione di cui al comma 2, con effetto di automatica approvazione anche della variante al vigente strumento urbanistico comunale [22].

     4. [A seguito dell’approvazione del Piano urbanistico comunale contenente la disciplina di cui ai commi 1, 2 e 3, deriva l’assoggettamento al vincolo di destinazione d’uso delle strutture ricettive-alberghiere e all’aria aperta esistenti od in corso di realizzazione di cui alla normativa vigente in materia, con esclusione di quelle per le quali venga ammessa l’eliminazione del vincolo] [23].

     5. Le strutture ricettive denominate affittacamere, bed & breakfast, case e appartamenti per vacanze e appartamenti ammobiliati ad uso turistico di cui alla normativa vigente in materia sono equiparate, ai fini del dimensionamento del peso insediativo, agli immobili di civile abitazione.

 

     Art. 5. (Modifica dell’articolo 44, comma 7 della l.r. 36/1997 e successive modificazioni) [24]

     1. (Omissis) [25].

 

     Art. 6. (Alberghi fruitori di agevolazioni regionali) [26]

     1. Nei confronti delle strutture ricettive vincolate ai sensi dell’articolo 2, comma 1, non si applicano le disposizioni di cui all’articolo 11, commi 2 e 3, della legge regionale 6 giugno 2008, n. 15 (Incentivi alle piccole e medie imprese (P.M.I.) per la qualificazione e lo sviluppo dell’offerta turistica).

     2. In caso di ottenimento di svincolo ai sensi dell’articolo 2, comma 2 bis, resta fermo l’obbligo di restituzione delle agevolazioni percepite, proporzionalmente ridotte per il periodo di mantenimento del vincolo, maggiorate degli interessi legali.

 

     Art. 7. (Norma di prima applicazione) [27]

     [1. Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge la Giunta Regionale approva la convenzione tipo di cui all’articolo 2, comma 8.]

 

     Art. 8. (Norma transitoria)

     1. Le disposizioni di cui all’articolo 2 non si applicano nei confronti degli alberghi esistenti, nonché degli immobili già classificati albergo, la cui attività sia cessata prima del 28 febbraio 2008, oggetto di specifiche previsioni di trasformazione nell’ambito di procedimenti concertativi e sulla cui ammissibilità siano già stati espressi formali assensi da parte delle competenti amministrazioni prima della suddetta data [28].

     2. [Nei confronti delle strutture classificate albergo, la cui attività sia cessata da almeno quattro anni alla data di entrata in vigore della presente legge, i Comuni possono prevedere nel nuovo PUC o nell’ambito della modifica al vigente strumento urbanistico di cui all’articolo 2, comma 2 e in alternativa al regime previsto al comma 8 del medesimo articolo, la parziale trasformazione della destinazione d’uso in funzioni non turistico-ricettive, entro la percentuale massima del trenta per cento della superficie complessiva, subordinatamente all’impegno del proprietario ad eseguire contestualmente alla suddetta trasformazione parziale la complessiva riqualificazione della struttura alberghiera, da assentire mediante titolo edilizio convenzionato recante l’obbligo di mantenimento della destinazione alberghiera per almeno vent’anni] [29].

     3. In sede di prima applicazione i posti letto di cui all’articolo 2, comma 8 sono quelli risultanti dalla classificazione vigente alla data di entrata in vigore della presente legge [30].

 

     Art. 9. (Norma finanziaria)

     (Omissis)

 

     Art. 10. (Abrogazione di norme)

     1. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge sono abrogate le seguenti norme:

     a) l’articolo 18 bis della legge regionale 4 marzo 1982 n. 11 (norme per la classificazione delle aziende ricettive) e successive modificazioni;

     b) l’articolo 15, commi 4, 4 bis e 5 della legge regionale 28 gennaio 1993 n. 7 (modificazioni e integrazioni alle leggi regionali 4 marzo 1982 n. 11 e 6 giugno 1989 n. 14 in materia di disciplina delle strutture ricettive).