§ 5.1.21 - L.R. 23 maggio 1994, n. 39. [1]

Disposizioni regionali per l'attuazione della L. 28 febbraio 1985, n. 47 in materia di mutamento di destinazione d'uso degli immobili [2].

(B.U. 1 giugno 1994, n. 37).

 

Art. 1. Oggetto e finalità della legge.

     1. La presente legge definisce i criteri, le modalità e gli strumenti attraverso i quali il Comune individua quali mutamenti, connessi e non connessi a trasformazioni fisiche, delle destinazioni d'uso degli immobili o di parti di essi siano subordinati alla denuncia d'inizio di attività o ad autorizzazione del Comune stesso, giuste le disposizioni dell'articolo 25, quarto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) e successive modifiche [3].

     2. Con la presente legge la Regione persegue il riordino e la riqualificazione funzionale delle strutture insediative e dei relativi tessuti residenziali, direzionali, misti e produttivi, nonché la riduzione della congestione, dei fenomeni di pendolarismo e del degrado funzionale nelle aree urbane ed in particolare dei centri storici dei comuni maggiori. Tale azione si esplica attraverso il controllo esercitato con la pianificazione urbanistica comunale, basata sulla conoscenza storica e statistica del territorio, nonché sulla valutazione delle compatibilità ambientali e funzionali e collegata con il reperimento delle risorse occorrenti per realizzare gli interventi necessari alla riqualificazione insediati.

 

     Art. 2. Determinazione delle variazioni essenziali. [4]

 

     Art. 3. Disciplina delle destinazioni d'uso degli immobili.

     1. I comuni possono disciplinare le modificazioni, i mutamenti delle destinazioni d'uso degli immobili, ivi comprese le aree di pertinenza degli edifici esistenti e i terreni inedificati, mediante il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui all'art. 5.

     2. Con tale disciplina i Comuni individuano aree determinate e specifiche fattispecie nelle quali chiunque intenda mutare le destinazioni d'uso degli immobili, anche in assenza di opere edilizie, è tenuto a chiedere la preventiva autorizzazione o alla denuncia di inizio dell'attività, ai sensi dell'art. 8 della presente legge come modificata dalla legge regionale n. 52/99 (Norme sulle concessioni, le autorizzazioni e le denunce d'inizio delle attività edilizie - disciplina dei controlli nelle zone soggette al rischio sismico - disciplina del contributo di concessione - sanzioni e vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia - modifiche e integrazioni alla legge regionale 23 maggio 1994, n. 39 e modifica della legge regionale 17 ottobre 1983, n. 69) [5].

 

     Art. 4. Mutamenti di destinazioni d'uso.

     1. Ai fini della presente legge sono comunque considerati mutamenti delle destinazioni d'uso, i passaggi dall'una all'altra delle seguenti categorie:

     a) residenziale;

     b) industriale e artigianale;

     c) commerciale;

     d) turistico-ricettive;

     e) direzionali;

     f) pubbliche o di interesse pubblico;

     g) agricola e attività ad essa connesse;

     h) a parcheggio;

     i) verde privato.

     2. Il Comune potrà altresì definire, nell'ambito delle categorie sopra indicate, ulteriori articolazioni, il passaggio dall'una all'altra delle quali viene considerato mutamento della destinazione d'uso.

     3. Si ha mutamento di destinazione d'uso quando si modifica l'uso in atto di una unità immobiliare per più del 35% della superficie utile dell'unità stessa o comunque per più di 30 mq, anche con più interventi successivi.

     4. La destinazione d'uso in atto ai fini della presente legge si presume quella risultante da atti pubblici o da atti comunque in possesso della pubblica amministrazione aventi data non successiva all'entrata in vigore della disciplina comunale di cui all'art. 3, ovvero, in mancanza, dalla posizione catastale alla data di entrata in vigore della disciplina stessa, risultante anche dalle istanze presentate dai proprietari.

     5. Nei comuni obbligati alla formazione del Piano urbano del Traffico in base all'art. 36 del Decreto Legislativo 30 aprile 1992 n. 285 il mutamento di destinazione d'uso degli immobili, ivi comprese le aree, destinati a parcheggio, non è consentito a meno che il programma urbano del traffico stesso non ne dimostri l'ammissibilità, fermo restando quanto stabilito dall'art. 9 della Legge 24 marzo 1989 n. 122.

 

     Art. 5. Piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni.

     1. Per definire la disciplina di cui all'art. 3 i comuni approvano quale piano attuativo dello strumento urbanistico generale il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni con riferimento alle aree ed alle fattispecie per le quali è necessario provvedere al riequilibrio, al riordino ed alla riqualificazione funzionale del territorio.

     2. Il piano di cui al 1° comma è costituito dai seguenti elaborati:

     a) cartografia contenente l'individuazione delle aree soggette alla disciplina del piano, nonché la suddivisione del territorio considerato in ambiti organici, indipendenti dalla suddivisione in zone omogenee di cui al D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, costituenti unità minime di intervento per riqualificare gli insediamenti esistenti; tali unità minime di intervento nelle aree urbane non devono essere superiori ai 50 ettari di superficie per consentire un controllo della distribuzione delle funzioni di interesse collettivo e di servizio ai residenti;

     b) tabelle riferite a ciascun ambito perimetrato nella cartografia di cui alla precedente lett. a) che definiscano, in relazione alla collocazione territoriale ed all'accessibilità dell'area, alle dotazioni infrastrutturali e di servizi in atto e previste dagli strumenti urbanistici e dai Programmi Pluriennali di Attuazione, nonché ai caratteri morfologici ed ambientali degli stessi:

     b.a) l'individuazione delle funzioni ammissibili e delle funzioni non ammesse;

     b.b) l'individuazione delle quantità massime e minime per ciascuna funzione in relazione alle reciproche compatibilità;

     c) eventuale tabella contenente l'indicazione dei mutamenti di destinazione comunque soggetti ad autorizzazione su tutto il territorio comunale;

     d) eventuale cartografia, in scala non inferiore a 1:2000 per le aree urbanizzate, contenente l'individuazione all'interno delle zone omogenee di cui al D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968, delle funzioni ammissibili e delle funzioni non ammesse in riferimento a complessi immobiliari, a singoli immobili o a parti di essi;

     e) normativa tecnica di attuazione che definisca le condizioni per la localizzazione delle funzioni in determinate parti degli ambiti considerati;

     f) relazione storico-illustrativa contenente il censimento delle funzioni in atto;

     g) tabelle per la determinazione del contributo di cui all'art. 8.

     3. Il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni ha validità da tre a cinque anni, secondo quanto stabilito dal comune stesso, e può essere soggetto ad eventuale verifica annuale in caso di aggiornamento dei dati conoscitivi. Il piano e le relative verifiche sono approvati con le procedure previste dall'art. 12 della L.R. 31 dicembre 1984, n. 74 e successive modificazioni purché siano conformi allo strumento urbanistico generale vigente [6].

 

     Art. 6. Adempimenti particolari.

     1. Tutti i comuni hanno facoltà di adottare il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni.

     2. In mancanza della adozione del piano, nei comuni interessati dalla fascia costiera di cui all'art. 15 della L.R. 31 dicembre 1984, n. 74 e successive modificazioni, nei comuni ad alta tensione abitativa di cui all'art. 1, primo comma, del D.L. 29 ottobre 1986, convertito con modificazione dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899, nei comuni interessati dallo schema strutturale dell'Area Metropolitana Firenze-Prato-Pistoia di cui alla deliberazione del Consiglio regionale n. 212 del 21-31990, nonché in tutti gli altri comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti secondo i dati dell'ultimo censimento nazionale della popolazione, il sindaco, previa deliberazione del Consiglio comunale, può disciplinare i mutamenti di destinazione d'uso nelle zone omogenee A di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, nonché, eventualmente ed in base a puntuali motivazioni circa il perseguimento delle finalità della presente legge, per gli immobili specificamente individuati al di fuori di dette zone. Alla ordinanza sono allegati gli elaborati di cui alle lettere a), b) e g) dell'art. 5, secondo comma. L'ordinanza ha efficacia fino all'approvazione del piano.

     3. In mancanza degli atti di cui ai comma 1 e 2 i comuni di cui al secondo comma sono tenuti a corredare gli strumenti urbanistici generali o le loro varianti che prevedano la localizzazione di zone di espansione o di nuovi insediamenti anche all'interno di interventi di riorganizzazione urbana, con il quadro conoscitivo della distribuzione delle funzioni in atto nelle zone omogenee A, B, C, D, F ai sensi del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, secondo i criteri indicati alle lettere a) e h) del secondo comma dell'art. 5; le scelte di espansione o comunque di nuovo insediamento devono risultare esplicitamente giustificate in base al quadro conoscitivo della distribuzione delle funzioni.

 

     Art. 7. Integrazione dei regolamenti edilizi.

     1. Contestualmente all'adozione dei piani della distribuzione e localizzazione delle funzioni, i comuni integrano i vigenti regolamenti edilizi con disposizioni che fissano i requisiti degli immobili in relazione alle diverse destinazioni d'uso.

 

     Art. 8. (Procedimenti per il cambio di destinazione d'uso). [7]

     1. Il cambio di destinazione d'uso degli immobili, edifici ed aree, nei casi previsti dall'art. 4, è soggetto alla denuncia di inizio di attività di cui all'art. 9 della legge regionale n. 52 del 1999. Quando gli immobili interessati rientrano fra quelli elencati nell'art. 4, quinto comma, della legge summenzionata, il cambio di destinazione è assoggettato all'autorizzazione di cui all'art. 8 della stessa legge.

     2. La denuncia di inizio di attività o l'autorizzazione comportano la corresponsione di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione, determinato dal Comune sulla base delle tabelle allegate alla legge regionale indicata nel primo comma e in conformità a quanto disposto dall'art. 26 commi 7 e 8 della stessa legge.

 

     Art. 9. Sanzioni amministrative. [8]

     [1. I proprietari degli immobili che provvedano, anche senza opere edilizie, al mutamento di destinazione d'uso senza la denuncia di inizio dell'attività o autorizzazione nelle aree e per le fattispecie disciplinate ai sensi dell'art. 3, sono puniti con le seguenti sanzioni amministrative pecuniarie [9]:

     a) nel caso in cui il mutamento della destinazione d'uso risulti compatibile con il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni, da L. 500.000 a L. 2.000.000 oltre al doppio del contributo dovuto ex art. 8;

     b) nel caso che il mutamento di destinazione d'uso non sia compatibile con il piano della localizzazione delle funzioni:

     b.a) L. 200.000 per ogni mq. di superficie utile di calpestio per gli immobili con utilizzazione finale residenziale, e L. 20.000 a mq. per gli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario; oltre, in entrambi i casi, il pagamento del doppio del contributo massimo previsto dalle tabelle di cui all'art. 8 per i mutamenti di destinazione d'uso a finalità residenziale;

     b.b) L. 200.000 per ogni mq. di superficie utile di calpestio per gli immobili con utilizzazione finale commerciale, direzionale o turistico- ricettiva;

     b.c) L. 50.000 per ogni mq. di superficie utile di calpestio per gli immobili con utilizzazione finale industriale o artigianale;

     b.d) L. 10.000 per ogni mq. di superficie utile di calpestio per gli immobili con utilizzazione finale agricola;

     c) nel caso di utilizzazione di terreni inedificati difforme dalle disposizioni contenute nel piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni da L. 1.000.000 a L. 6.000.000.

     2. Contestualmente all'applicazione della sanzione, il Sindaco, nei casi di cui alle lettere b.b), b.c), e b.d), del primo comma, ordina sempre la cessazione dell'utilizzazione abusiva dell'immobile, disponendo che questa avvenga entro il termine massimo di un anno. Il Sindaco ordina la cessazione dell'utilizzazione abusiva anche quando sia stato effettuato il pagamento in misura ridotta della sanzione amministrativa.

     3. L'accertamento e l'applicazione delle sanzioni previste dai commi precedenti è disciplinato dalla L.R. 12 novembre 1993, n. 85. E' sempre ammesso il pagamento in misura ridotta ai sensi dell'art. 7 della citata legge anche per le sanzioni proporzionali in misura pari ad un terzo della sanzione proporzionale applicabile, fermo restando l'obbligo del pagamento dei contributi di cui alle lettere a) e b) del 1° comma.]

 

     Art. 10. Certificazione di abitabilità o di agibilità. [10]

     [1. La certificazione di abitabilità o di agibilità delle unità immobiliari è necessaria, oltre che per le nuove costruzioni, anche:

     a) in conseguenza dell'esecuzione di lavori di restauro, di ristrutturazione edilizia o di ampliamento che comportino il rilascio anche temporaneo dell'immobile da parte dei conduttori;

     b) in conseguenza dell'esecuzione di lavori di restauro o ristrutturazione edilizia o di ampliamento contestuali a mutamento di destinazione d'uso.]